안녕하세요. 맛집헌터 과일박쥐입니다. 🦇
오늘은 부동산 경매 상계신청 후 셀프등기를 한 이야기를 해보겠습니다. 우선 경매로 낙찰받고, 상계신청을 하신 분들은 많을 것 같은데 그 이후 상계신청 다음 절차와 등기를 셀프로 등록하는 방법에 대해서는 정보가 없기 때문에 글을 작성해 볼까 합니다.
상계신청을 했다고 해서 신경 쓸게 없다고 생각했는데 오판이었습니다. 오히려 상계신청 이후에 신경 쓸게 더 많았죠. 자세한 내용은 아래의 과정과 함께 자세하게 설명하겠습니다.
상계신청 후 배당이의
전세임차인이 배당신청을 하고, 낙찰을 받은 후 상계신청을 매각결정기일 전까지 하면 된다고 합니다. 여기까지는 보통 다들 잘 알고 계신 내용이고 인터넷 검색을 몇 번만 하더라도 자세하게 나와있습니다. 하지만 다음이 중요합니다.
배당 기일이 결정되고, 배당받을 사람들에게 보통 한 달 전에 연락이 갑니다. 상계신청을 한 낙찰자이자 채권자인 임차인은 낙찰 후 잔금에 대해서는 보통 배당기일 3~4일 전, 담당 경매계에서 전화로 알려줍니다.
담당경매계에서 납부해야 하는 금액을 알려주면서 "만약"이라는 이야기를 합니다. "만약 다른 채권자가 배당에 대해서 이의를 제기한다면, 당일까지 상계신청한 금액 전부를 우선 납부해야 한다."라고 알려줬습니다. 왜 이런 법이 있는지는 모르겠지만, 배당에 이의를 제기하게 되면 일단 납부를 하고 나중에 돌려받아야 한다고 하네요.
생각보다 걱정이 많았습니다. 배당이의 신청을 하게 된다면, 당일날 그 큰돈을 어디서 마련해야 하는지 막막했죠. 걱정을 조금이라도 덜기 위해서 사건 기록을 검색해 봤습니다. 채권자가 누구인지 알아야 하니까요. 근저당을 설정한 채권자 이외에 다른 누가 있는지 확인해 보기로 했습니다.
위 사진을 보시면 교부권자가 있습니다. 교부권자의 교부청구서가 무엇인지에 대해서도 찾아봤는데, 기관에서 세금체납에 대해 배당요구를 했다는 내용입니다. 법률용어가 어렵습니다. 그리고 초보이다 보니 저게 진짜 기관인지 아니면 일반 채권자인지는 모를 수밖에 없습니다. 만약을 늘 대비할 수밖에 없죠. 그래서 이것저것 찾아보다가 송달내역을 확인해 봤습니다.
스크롤을 내려서 송달내역을 확인하시면, 주무관서 서○○○ 이 있습니다. 주무관서라는 것을 보고 시청(해당 물건 소재지)이라는 것을 확인할 수 있었고, 동○○○은 구청인 듯 보였습니다. 아마 재산세를 납부 못해서인 듯 보입니다. 아마 제가 아는 채권자 이외의 다른 채권자는 별도로 없어 보였습니다. 그렇기 때문에 일단은 조금 안심을 했습니다.
배당기일 당일, 배당이 이뤄지는 경매법정에서 배당이의가 제기되는지 초초하게 기다렸는데, 다행스럽게도 배당이의는 이뤄지지 않았습니다. 사법보좌관이 사건번호를 호명 후, 이의가 없으면 바로 넘어갑니다. 배당은 배당표에 나와있는 대로 확정이 되고, 이후 배당이 이뤄집니다.
상계신청 후, 배당이의 신청에 대해 걱정과는 달리 잘 끝났습니다. 거의 확실한 임차인인 경우에는 채권자가 배당이의를 신청하지 않는다고 합니다. 배당이의 신청을 하는 경우는 보통 위장임차인으로 보이는 사람 예를 들어, 계약금과 잔금을 계좌로 이체하지 않고 현금으로 한 임차인? 이런 경우에는 배당이의를 제기할 수 있다고 하네요. 이것도 확실한 건 아니기 때문에 최대한 많이 조사해 보시기 바랍니다.
또한 배당이의가 들어올 것 같으면 애초에 상계신청을 담당 경매계에서 받아주지 않는다고 합니다. 사건이 종결된 이후에는 등기를 신청해야 하기 때문에 아래와 같은 과정을 준비해서 진행하시면 됩니다.
등기 준비물 1: 자신감과 사전 조사
셀프로 등기를 하신다고 하면 많이 검색해 보시길 권장합니다. 그리고 현금을 넉넉하게 준비해 가세요. 법원 은행에서는 오로지 현금을 받습니다. 카드? 이런 거 안됩니다. 현금을 넉넉하게 챙기시기 어려우면, 토스나 카카오뱅크 카드 같은 거를 준비해서 가세요. 수수료가 무료이기 때문에 현금인출을 하시면 되겠습니다.
그리고 철저하게 조사를 하고 간다 하더라도 법원의 업무 스타일에 따라서 요구하는 자료도 살짝 다를 수 있습니다. 예를 들어 저 같은 경우에는 부동산등기전부증명서를 인터넷으로 발급받았는데 열람용이라고 찍혀 있었습니다. 이것 때문에 안된다고 다시 뽑아 오라 하더군요. 다행히 법원 내에는 등기를 뽑을 수 있는 기계가 준비되어 있기 때문에 쉽게 등기를 발급받을 수 있었는데, 이것뿐만 아니라 여러 가지 제가 생각했던 것과 다른 변수가 생겨서 많이 피곤하고, 지칩니다.
챙길게 많고, 신경 쓸게 많으니 신경이 곤두서게 되는 거죠. 혹시나 내가 잘못해서 오늘 하루 통으로 날리는 거 아닌가 해서요. 아무리 철저하게 많이 조사하고 가셔도 당황하는 건 어쩔 수 없습니다. 너무 긴장하지 마시고 최대한 담당 주무관에게 많이 물어보세요.
등기 준비물 2: 부동산소유권이전동기 촉탁신청서
부동산소유권을 이전하기 위해서는 [부동산소유권이전등기 촉탁신청서]를 작성하여 담당경매계에 제출해야 합니다. 법원경매 사이트(https://www.courtauction.go.kr/)에 접속하셔서, 경매지식탭의 서식으로 들어가시면 되겠습니다.
서식 위치: 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지 → 경매지식 → 경매서식 → 검색[촉탁]
부동산소유권이전등기 촉탁신청서는 경매로 낙찰받은 물건의 소유권을 옮기기 위한 신청서입니다. 첨부서류가 꽤 많습니다. 저 서류들을 준비하는 게 셀프등기의 핵심이라고 할 수 있죠. 서두에 설명했듯 아무리 잘 준비하여도, 실수와 멘붕이 발생할 수밖에 없습니다.
사건번호, 채권자, 채무자(소유자), 매수인 부분을 작성하시고, 매각허가결정 날짜는 배당을 하는 날짜로 작성해 주시면 됩니다.
등기 준비물 3: 첨부서류
부동산소유권이전등기 촉탁신청서를 작성하신 후, 첨부서류를 준비해야 합니다. 집에서 준비해야 할 첨부서류도 많지만 현장에서 받는 서류도 많기 때문에 꼭 클리어파일이나 클립보드, 클립을 챙겨가시기를 권장합니다. 서류가 많아서 뒤죽박죽 될 수 있는 가능성이 높고 이러다 보면 하지 않아도 될 실수를 할 수 있기 때문입니다.
1. 부동산목록 4통
부동산목록은 "매각명세서"를 보시면, 부동산의 표시 부분이 있습니다. 여기에 나온 내용을 그대로 복사하셔도 되고, 또는 한글로 복사해서 붙여 넣기 하셔도 됩니다. 다음은 예시입니다.
한글로 복사하실 때는 우측 아래에 나와있는 감정평가액 부분은 빼고 복사하시면 됩니다. 제목 그대로 부동산이 어떤 것인지에 대한 내용이므로, 복사해서 제출하셔도 되고, 또는 매각허가결정정본 또는 매각대금완납증명서 뒷장에 부동산의 표시가 있습니다.(없을 수 있으니 당황하지 마시고) 이걸 법원 내에 있는 복사기에서 4장 복사하셔도 됩니다. 혹시나 매각허가결정정본 또는 매각대금완납증명서에 없을 경우에는 당황할 수 있으니 집에서 미리 준비해 가시면 됩니다.
핵심: 매각명세서의 부동산 표시 부분 4장을 복사한다.
2. 부동산등기사항전부증명서 1통
법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에 접속하셔서 부동산등기사항전부증명서는 꼭 발급하기를 눌러서 발급받으시기 바랍니다. 저는 늘 열람하기를 누른 후, 열람해서 PDF파일로 저장하고, 프린터로 출력했습니다. 열람용을 출력해서 가져가니 이렇게 하면 안 된다고 합니다. 서류제출할 때 등기 발급용으로 다시 가져오라고 해서 몇 번을 왔다 갔다 했는지 모르겠습니다. 수수료는 열람용 700원 발급용 1,000원입니다. 꼭 1,000원짜리 발급받으세요.
집에서 출력해서 가시면 좋지만 그게 어려우시다면 꼭 법원 내에 있는 등기발급 장치에서 부동산등기사항전부증명서를 발급받아서 제출하시기 바랍니다.
핵심: 인터넷등기소 부동산 발급하기(수수료 1,000원)
3. 토지대장등본 1통
토지대장등본은 정부 24(https://www.gov.kr/portal/main) 홈페이지에 접속하신 후, 메인화면에서 접속하시면 됩니다.
아파트의 경우에는 대지권이 설정되어 있습니다. 꼭, "대지권등록부"를 열람하시면 됩니다. 주소를 입력하신 후 발급받으시면 됩니다.
핵심: 아파트일 경우 대지권등록부 신청
4. 건축물대장등본 1통
건축물대장은 전유부를 선택해서 발급받으시기 바랍니다. 건축물대장을 발급받으시면 다음 사진과 같은 내용이 나오며, 2page에 공동주택가격이 명시되어 있습니다. 부동산 가격공시에 따른 공동주택만 표기가 되는 겁니다. 저희는 나중에 국민주택채권을 매입할 때 가장 최근의 공시지가를 기준으로 채권매입가격을 산정하면 됩니다.
채권 매입가격은 은행은 모르기 때문에 꼭 조사해서 가셔야 하는데, 아파트는 다행스럽게도 건축물대장 전유부에 나와있어서 이를 활용하시면 됩니다.
5. 주민등록등본 1통
주민등록등본은 2부 출력받으시기 바랍니다. 1통은 부동산소유권이전등기 촉탁 신청서에 첨부할 것과 1통은 세무과에 완납대금증명서 또는 매각허가결정서와 함께 주민등록등본을 함께 제출해야 하기 때문입니다.
6. 취득세 영수증(이전) 1통
취득세 영수증을 받기 위해서는 "취득세 신고서"를 작성하여 제출해야 합니다. 취득자의 성명, 주소, 주민등록번호 또는 법인등록번호를 작성하고, 전 소유자 부분도 작성합니다. 전 소유자 정보는 임대차 계약서에 있는 내용을 그대로 작성하시면 됩니다. 위의 빨간 부분을 자필로 작성하시면 됩니다. 또는 집에서 컴퓨터로 작성해 가시면 좋죠.
취득물건내역에는 예를 들어,
취득물건: 아파트, 취득일: 2023년 3월 31일, 면적: 부동산표시목록에 나온 그대로 작성, 용도: 아파트, 취득원인: 경매 또는 경락, 취득가액: 낙찰가를 작성하시면 됩니다.
모르면 물어보시면 됩니다.
7. 등록면허세 영수증(말소) 1통
담당시청 세무과에서 작성하며, 미리 작성해서 가면 좋습니다. 신고인 정보를 작성하시고, 물건명에는 아파트 넣으시면 되고, 등기/등록원인을 작성하셔야 합니다. 여기에는 "말소등기"라고 작성하시고 말소할 등기 개수를 넣으시면 됩니다.
등록에 대한 등록면허세 신고서는 등기에 수정사항을 하나당 7,200원에 처리를 하는 것입니다. 만약 말소등기 목록이 3개이면 3 곱하기 7,200원을 하면 등록면허세 영수증 21,600원이 나오겠습니다.
말소할 등기 개수는 신청하시는 상계신청 낙찰자만 알 수 있으므로, 세무과 직원은 모릅니다. 말소할 사항에 대해서는 4부 미리 준비해 가기 때문에 정확히 알고 가셔서 처리하면 되겠네요.
8. 대법원수입증지 및 국민주택채권 영수증
취득세와 등록면허세 영수증을 교부받고 납부하신 후, 은행에 가서 대법원수입증지와 국민주택채권 매입/매도 후 영수증이 필요합니다. 시청 은행보다는 법원에 있는 은행에 가서 진행하시는 게 한결 수월합니다.
시청 은행은 잘 모르시는 부분이 많지만, 법원 은행 직원분들은 매일 경매사건과 관련한 은행업무를 하다 보니 많이 알고 계시고 도움도 받을 수 있습니다. 법원 내에 있는 은행에 가서 신청하시면 됩니다.
대법원 수입증지를 받기 위해서는 증지 이전비용 15,000원에 말소할 등기 건당 3,000원을 지불하시면 됩니다. 시청에 등록면허세를 지불하고, 법원에서 등기에 기록하기 위한 비용을 지불한다 정도로 이해하시면 되겠습니다.
대법원수입증지를 진행하시면 등기소명을 작성하라고 은행직원분이 알려주십니다. 이 부분은 담당경매계 또는 법원 내 등기과에 물어보시면 됩니다. 저는 다행스럽게도 법원이 소재한 관내에 등기를 하는 것이기 때문에 관내에 소재한 등기소명을 그대로 작성하면 되었습니다.
국민주택채권 가격은 주택도시기금 홈페이지(https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp#none)에서 확인할 수 있습니다. 공시지가는 건축물대장 2page에 최근일자와 표시된 금액이 있기 때문에 이를 활용하시면 됩니다. 매입용도, 대상물건지역을 선택하고 시가표준액을 입력, 채권매입금액조회를 누르시면 채권매입금액이 조회됩니다.
채권매입금액이 28,626,289원이네요. 채권금액은 5천 원 미만은 절사, 5천 원 이상은 올림 하여 1만 원 단위로 채권을 매입하게 됩니다.
채권매입가격은 28,630,000원이 되겠네요. 이를 법원 은행에 알려주시면 됩니다. 채권 매입 후 매도하시면 되기 때문에 일정 수수료만 지불하시면 됩니다.
9. 말소할 사항 4부
말소할 사항은 예시자료입니다. 부동산등기사항전부증명서를 발급받으실 때 요약버튼을 누르시면, 맨 뒷장에 요약된 페이지가 나옵니다. 갑구와 을구에 나와 있는 말소사항을 4부 복사하시거나, 한글로 타이핑해서 4부 출력하시면 됩니다.
갑구
순위번호 2번, 접수정보 *********, 임의경매개시결정
순위번호 3번, 접수정보 *********, 임의경매개시결정
을구
순위번호 1번, 접수정보 *********, 근저당권설정
......
순위번호 7번, 접수정보 *********, 임차권설정
위 예시자료 등기는 말소할 사항이 9개나 되네요. 이런 경우에는 세무과에 말소할 사항 9개라고 알려주 소기, 대법원수입증지 자료 작성할 때 역시 9개 곱하기 3,000원 비용을 지불하시면 됩니다.
추가. 가족관계증명서
추가로 제출할 서류에는 가족관계증명서가 있습니다. 가족관계증명서는 시청 세무과에 제출할 서류이므로 챙겨가시면 좋겠습니다. 물론 무인민원발급기에서도 쉽게 발급받으실 수 있습니다.
상계신청 후 셀프 등기등록
준비물을 모두 챙겼으니 이제 상계신청 이후 배당종료, 셀프 등기등록을 시작해 보겠습니다. 미리 준비하고 갔는데 낯선 곳에서 낯선 업무를 진행하다 보니 혼란스러울 수밖에 없습니다. 그리고 당일 등기 등록을 하기에 시간이 촉박합니다. 배당이 오후 2시부터 시작해서 담당경매계에서 이것저것 정리하면 시간이 꽤나 지나기 때문입니다.
만약 법원과 담당시청 거리가 꽤나 먼 경우에는 다음날 진행하시기를 추천드립니다. 저는 법원과 시청의 거리가 차로 10분이었기 때문에 당일날 마무리 할 수 있었습니다.
1. 법원보관금납부명령서 수령
배당기일 당일에 상계신청 처리된 나머지 잔금을 납부해야 합니다. 담당경매계에서 3~4일 전에 전화로 알려줍니다. 그리고 꼭 오전 중에 납부하라고 전화합니다. 오전에 납부하지 않을 경우 배당이 정상적으로 진행이 안될 수 있기 때문입니다. 즉, 상계신청이 안된단 소리겠죠? 무슨 일이 있더라도 오전에 납부하세요.
그리고 납부하실 금액은 은행에서 수표로 발급받으시면 좋겠습니다. 요즘은 수표 한 장으로 납부할 금액을 제출할 수 있기 때문에 은행 창구에서 경매 잔금을 납부해야 하니 수표 한 장으로 해달라고 하면 됩니다.
잔금을 수표로 준비하고, 담당 경매계로 가서, 사건번호를 말씀드리면 법원보관금납부명령서 종이 한 장을 줍니다. 그러면 이 종이를 가지고 은행에 가서 제출하시고 영수증을 담당 경매계로 제출하러 오면 됩니다.
2. 법원보관금 영수필통지서 수령 후 담당 경매계로
법원 내 은행에 가서 잔금을 납부하고, 법원보관금 영수필통지서를 받았습니다. 바로 담당 경매계에 제출하면 됩니다. 이렇게 되면 오전에 저희가 해야 할 일은 모두 끝났습니다.
오후 배당이 시작되고 배당이의신청이 없기를 바라며, 배당이 끝난 이후에 셀프등기를 하기 위해 바삐 움직일 것입니다. 근처에서 조금 쉬시면서 빠진 서류는 없는지 다시 한번 확인하기 바랍니다.
3. 배당시작(오후 2시)
오후 2시가 되면 경매법정에서 배당이 시작됩니다. 배당표는 그때 확인하실 수 있습니다. 사법보좌관이 들어오시고, 배당이의에 대해서 설명합니다. 배당이의가 있으면 일주일 내로 배당이의 소를 제기하라고 말씀해 주시는데, 상계신청한 사람으로서 상당히 떨렸습니다. 혹시나 배당이의가 제기되면 어쩌지 걱정을 했습니다.
다행스럽게도 배당이의는 없었고, 이후 수월하게 배당절차가 진행되었습니다. 상계신청한 사람은 따로 배당받을 것이 없기 때문에 배당이 끝날 때까지 기다립니다. 왜냐하면, 담당 경매계 주무관에게 매각허가결정서를 받아야 하기 때문입니다.
배당사건이 많은 경우에는 시간이 지연됩니다. 담당 주무관 혼자 업무를 처리하다 보니 시간이 꽤나 걸립니다. 저희는 배당이 끝나고 담당 경매계 앞에서 20분 정도 기다렸습니다.
앞에서 계속 기다리고 있으니 담당자분이 저희 사건부터 처리해 주셔서 빠르게 매각허가결정서를 받을 수 있었지 아니면 시간이 정말 오래 걸렸을 겁니다.
4. 매각허가결정서 수령 후 시청 세무과로 가기
매각허가결정서를 받고 바로 시청 세무과로 향하면 됩니다. 미리 세무과가 어디 있는지 확인하신 후 찾아가시기 바랍니다. 세무과 도착 후, 취득세 신고서와 등록면허세 신고서를 작성합니다. 작성하면서 모르는 부분은 담당 주무관에서 여쭤보시면 잘 알려줍니다.
그리고 중요한 부분, 서류가 하나 더 추가되었습니다. 제가 찾은 글이나 유튜브에서는 언급이 없었는데 주택취득상세명세서입니다.
위 서류도 함께 작성해야 한다고 합니다. 작성할 내용에 대해서도 담당 주무관에게 물어보면 잘 알려줍니다. 작성해야 할 내용에 대해서는 저희가 준비해 간 서류에 내용이 있기 때문에 서류를 보면서 천천히 작성하시면 됩니다. 모두 작성하신 후, 세무과에 제출해야 할 서류는 다음과 같습니다.
매각허가결정서 1부
취득세 신고서 1부
등록면허세 신고서 1부
주택 취득 상세명세서 1부
주민등록등본 1부
가족관계증명서 1부
모두 제출하고 잠깐 기다리시면 취득세, 등록면허세 납부서를 받게 됩니다. 수령 후, 담당 법원 은행으로 가시면 됩니다.
5. 법원 내 은행
법원 은행에 도착하여, 취득세와 등록면허세를 납부합니다. 무인납부기로 전자납부번호를 입력하고 납부하실 수 있습니다. 납부 후, 영수증과 납부서를 법원 은행에 제출하시면, 등기신청수수료 15,000원과 말소할 사항 건당 3,000원을 현금으로 납부하시면 됩니다.
등기소명은 법원 은행에 물어보셔도 좋지만, 만약 관내가 아닌 경우에는 등기과에 가서 물어보시면 해결할 수 있습니다. 그리고 중요한 국민주택채권을 매입/매도 후 영수증이 필요합니다. 채권매입금액을 말씀드리면 매입/매도 수수료만 지불하시면 됩니다.
법원 내 은행에서 챙기실 서류는 다음과 같습니다.
취득세, 등록면허세 영수증 각 1부
대법원 수입증지(등기신청수수료) 영수증 1부
국민주택채권매입/매도 영수증 1부
서류를 잘 챙기신 후, 경매과에 가서 접수창구로 가면 됩니다.
6. 경매계
경매 접수창구에서 부동산소유권이전등기 촉탁신청서와 첨부서류 그리고 법원매각허가결정서를 잘 정리해서 제출하시면 됩니다. 그리고 우편으로 등기필증을 송부받기 원하실 경우 위와 같은 신청서를 작성하시면 됩니다.
저는 매각허가결정서를 1부만 받았기 때문에 1부를 추가로 발급받아야 했습니다. 인지 비용은 1,000원 법원 은행에 가서 구매 후, 제출하시면 경매 접수창구에서 바로 발급해 주십니다.
법원 내에 우체국이 있으면 우체국에서 우표를 사면 됩니다. 하지만 제가 있던 법원에는 우체국이 없어서, 법원 지하에 있는 매점에서 사 오라 하더군요. 그리고 카드가 안됩니다. 정말 답답할 노릇이죠.
꼭, 현금을 챙기시기 바랍니다. 대봉투에 등기필증 받을 주소와 우표를 붙여서 제출하면 모든 게 끝납니다.
고생하셨습니다.
끝으로
상계신청 후, 셀프등기까지 전 과정에 대해서 잘 이해하셨으면 좋겠습니다. 혹시나 궁금하신 부분이 있다면 댓글을 남겨주세요.
겁먹지 마시고 자신감 있게 준비해서 대응하셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
'이야기' 카테고리의 다른 글
| [안양] 이마트 평촌점 고기는 질도 좋고 맛도 좋더라 (0) | 2022.11.11 |
|---|---|
| [식재료] 세발낙지-작지만 맛은 최고! 목포 세발낙지 (2) | 2022.10.24 |
| 뇌동맥류 진단 그리고 서울성모병원 수술 후기[신용삼 교수님 개두술 클립결찰술] (7) | 2022.10.23 |
| 무인 공병회수기(이마트 평촌) 후기 및 전국 공병회수기 검색하기 (1) | 2022.09.04 |
| 1년에 단 10일만 생산되는 이름이 신비한 신비복숭아 (0) | 2022.07.18 |
댓글